[2025.10.21] 우수한 financing 역량이 프리미엄 요인 _삼성증권
2025.10.23
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SK리츠 (395400)
Corporate day 후기: 우수한 financing 역량이 프리미엄 요인
• 상반기 4,800억원의 회사채 발행으로 평균 금리는 전년 대비 50bp 하락 전망
• 자산 재평가, 제3자 배정 유상증자, 회사채 발행 등으로 자산 편입에도 LTV 57%
• 주유소 자산 매각을 병행하며 예측 가능한 현금흐름 제공
WHAT’S THE STORY?
• 금리 모멘텀: 적극적인 차입 구조 다변화로 차입 안정성 상승, 가중 평균 금리는
2024년 4.0%로 정점 기록 후 2025년 3.5%, 2028년 37년 3.3%로 하락세 예상
• 회사채 비중 26%: 2025년은 AA급 이상에서 가장 급진적인 회사채 하락을 보인 시
기. SK리츠는 상반기에만 4,800억원의 회사채 연속 발행 성공, 평균 발행 금리 3.2%
• LTV 57%로 하락: 2024년 SK-C 편입에도 올 상반기 제3자 배정 유상증자(485억원)
와 자산 재평가(AUM 4.2조→감정가 4.9조)로 LTV는 66.1%에서 57.4%로 하락
성장 전략-계열사의 안정적 임차 자산: SK-P타워 편입 추진, 판교에 위치한 1.5만
평 연면적 오피스로 SK텔레콤, SK플래닛이 주요 임차인. 투자액 3,806억원은 유상증
자 없이 담보대출과 전단채, 보유 현금으로 조달할 계획이라 주주 희석 우려 없음
• 비핵심 자산 매각 병행: 상반기 3개 주유소 매각으로 14억원(주당 4원)의 특별 배당
지급, 116개 주유소를 기초 자산으로 시작해 현재까지 10개 매각 완료, 5개 매각 추진
중. 이 외에도 임대주택 개발 목적의 디벨로퍼에게 다수의 주유소 패키지 매각을 추진
중이며 2026년 가시화 예상. 지속적 매각은 배당 보완 및 포트폴리오 조정의 재원
배당 전략: SK-P타워 편입 후 AUM은 4.9조원에서 5.3조원의 초대형 리츠가 됨. ①
금리 모멘텀을 누리고, ② SK 계열사가 책임 임차함으로써 담보대출 금리와 신용등급
에도 유리한 포트폴리오 구축. 적기 자산 재평가와 제3자 유상증자 등 financing 역
량은 업계 최대 수준으로 판단. 이로 인해 자본 전입 종료 시기는 예상보다 빠른
2026년 초가 될 전망이며 이후 의미 있는 배당 증가 예상. 절대 배당수익률이 낮아
도 예측 가능한 배당과 주기적인 처분 이익 환원은 밸류에이션 할증 요소